Интересные статьи по купле-продаже домов от Эльдара:

Ух!!! (№14) Покупка дома в Америке - поиск

Итак, решение принято. Дом надо покупать - дешевле выйдет. С чего же начинать? Как человек компьютерный, и чувствующий себя значительно более комфортно на Интернете и с компьютером, чем на телефоне и с людьми, я первым делом нашел несколько крупных сайтов и стал изучать такие интересные вопросы, как на какие цены я могу рассчитывать, много ли домов продается в округе, что вообще считается важным в доме, какой процент я могу рассчитывать получить по кредиту, где можно взять кредит в окрестности и где на глобально, в общем занялся, как говорится, "домашними заданиями"..................................................................

............... что рынок здесь "продавца", очень "горячий" и т.п. Ну, скажем, выступает агент и обьясняет какие трюки с вам могут проделать при покупке дома. Как, говорит, можно получить больше за дом, чем обьявленная цена? Очень просто, нужно иметь несколько предложений на один и тот же дом. Хороший агент продавца знает, как это организовать. Делаешь ты предложение. Тебе отвечают - ок, мы ответим в три дня. Эти три дня агент продавца обзванивает всех, кто проявлял интерес к дому (точнее их агентов) и говорит, вот мы получили предложение на дом, так что если хотите - поторопитесь. Кто-то торопится, после чего вам отвечают, а вот мы получили лучшее предложение. Тем самым два или более покупателя сталкиваются лбами и начинают торговаться, в результате чего с не очень умными или чересчур мотивированными покупателями цена дома спокойно может вырасти тысяч на 20-40. До этой точки я вполне могу согласиться, что такое возможно, и для себя я понял, что в такие игры лезть не нужно и давать на ответ нужно 24 часа. Это тоже не спасет от поисков другого дома, зато явно поможет от переплаты, вызванной импульсивными решениями. Но дальше ведущий начинает гордо излагать свое решение проблемы. А теперь, говорит, представьте, что я - ваш агент (покупателя), и говорю агенту продавца - "вот здесь на 10 тысяч больше, если вы даете ответ сегодня же до семи, теперь передай это предложение хозяину, ты обязан по закону", и какой продавец откажется, что бы ему ни говорил его агент? Да, наверное такая техника действует, но как вы и сами понимаете, совершенно не вдохновляет. Т.е. это меня не вдохновляет, но очевидно, что трудовые массы тут же представляют, как они будут продавать свой дом, и уж точно на такую удочку не попадутся и заработают у-у-уйму денег, а стало быть надо срочно-срочно покупать, чтоб было что потом продавать..............................................................................

Данные доступные через Интернет для "простых смертных", разумеется, менее полны в смысле описания отдельных домов, чем предоставляемые агентам, однако все дома там видны и позволяют как делать многое самому, так и контролировать эффективность и добросовестность твоего агента, что, конечно, последнему нравится весьма в меру. Замечу, что дом, на котором мы в конце концов остановились, первой нашла моя жена сидя на Интернете в двух тысячах миль от места действия................................................................................

Ну, ладно, наметили вы какие-то дома, которые могут оказаться интересны. Что теперь? Если вы работаете без агента, единственный путь - это звонить агенту продавца и попросить назначить время, когда тот может показать дом. Агенты продавца вообще-то в таких заинтересованы, поскольку если все оформлено без клиента покупателя, то все комиссионные идут им в карман. Но с другой стороны это означает, что они вынуждены делать дополнительную работу. Да и вы не можете скомпоновать 5-10 домов в одну поездку в выходные, так что это значительно большие усилия.

Если же у вас есть агент, то это его работа показать вам эти дома. Сразу замечу насчет оплаты. Нормальная ситуация такова. Когда хозяин выставляет дом на продажу, он подписывает со своим агентом соглашение об оплате, в норме порядка 6 процентов от цены продажи. Теперь, когда дом продается, эти 6 процентов делятся между агентом продавца и покупателя. Таким образом в норме ваш агент получает комиссионные не напрямую из вашего кармана, который и так будет опустошен покупкой дома, а их комиссионных агента продавца, который получает их в свою очередь от продавца (который, как вы уже догадались, получил их от вас и вашего банка) Поэтому напрямую вы не платите своему агенту ничего, по крайней мере в норме. Более того, опытные люди не советуют связываться с агентами покупателя, которые пытаются получить что-то сверху этих денег.

Так вот, когда дом выставляется на рынок, на него вешают так называемый keybox. Это коробочка с ключами, которая прицепляется на дом, гараж или ручку двери, и чтобы открыть эту коробочку нужен специальный "электронный ключ", что-то вроде небольшого калькулятора, который втыкается в нее и позволяет набрать специальный номер, открывающий эту коробочку. Очень часто, дом выставленный на продажу - пустой, или пуст практически все время, поэтому ваш агент может вас провезти сразу по нескольким домам и показать их все подряд. Что значительно облегчает усилия. Должен заметить, что это то, как все происходит в штате Вашингтон, в других штатах эта процедура может и несколько отличаться.

Ну, а что происходит, когда вы нашли дом, который хотите - это в следующей части.

Редмонд, штат Вашингтон, 5-7 мая 2000 г.

Ух!!! (№15) Покупка дома в Америке - финансирование

Итак, дом найден, по крайней мере дом, который хочется купить. Однако есть еще две важнейшие составляющие - откуда взять на это деньги и как оформить покупку. Финансирование нужно начинать искать до того, как найдете дом, желательно примерно в то же время, что и агента. В финансировании имеется два важных предварительных этапа, которые можно условно назвать pre-qualification и pre-approval. "Условно" поскольку участники процесса имеют ощутимые и хорошо заметные трудности с тем, чтобы выработать общую точку зрения на то, как называть первое и как называть второе. Но суть проста. Сначала вы просто обзваниваете несколько банков и просите их дать приблизительную оценку того, на что и на каких условиях вы можете рассчитывать. При этом вы не даете своего "номера соцстраха", то бишь SSN, а в ряде случаев даже и имени, так что никто не пачкает вашу кредитную историю своими запросами, но с другой стороны и не гарантирует, что вы получите то, что получилось в результате такой прикидки. Позитивная сторона этого в том, что вы получаете приблизительную идею того, на что можете рассчитывать, как и в смысле максимальной суммы, которую вам дадут, так и в смысле процента, под который этот кредит дадут. Надо сказать, что кредитная компания предлагавшая свои услуги в рамках пакета услуг по переезду, предоставленных моей компанией, оказалсь в конце моего списка после этого процесса. Еще один липовый "бенефит", нужный только если вы настолько ленивы, что готовы платить больше и получать ощутимо меньше.

Следующий этап - pre-approval - предварительное утверждение вашего кредита. Оно называется предварительным поскольку делается еще до того, как вы нашли дом. На этом этапе банк уже обязуется дать вам кредит на указанную сумму или меньше, оставляя лишь очень немного условий, связанных с самим домом, которые предстоит выполнить. По сути банк обязуется дать вам кредит под дом, который оценен по мнению банка разумно. Мнение банка по сути базируется на независимой оценке, т.н. appraisal, которая говорит на сколько данный дом в данный момент реально тянет на рынке. Поэтому это достаточно важный этап. Однако в большинстве случаев на этом этапе еще не фиксируется процент, под который вам этот кредит дадут, поэтому имеет смысл получить pre-approval в двух-трех банках.

После этого наступает время сделать "rate lock" - зафиксировать процент. Некоторые банки разрешают это сделать до того, как найден дом, некоторые - нет, некоторые требует за это некоторкую сумму, используемую потом как оплата части расходов по покупке, другие делают это бесплатно. Процент меняется постоянно и иногда даже несколько раз в день. В основном процент зависит от двух больших факторов - процента установленного Федеральной Резервной Системой - это американский аналог Центрального Банка - и положением на рынке облигаций. Скажем во время недавнего обвала на рынке акций деньги пошли на рынок облигаций, которые в результате стали дешевле, и результате в те пару дней процент по кредитам на недвижимость снизился почти на полпроцента от того, что есть сейчас. Что очень здорово, поскольку уменьшает размер месячной платы.

Немного о механизме кредита на дом и как определяется сколько платить в месяц. Допусти процент по кредиту 12% (на самом деле он обычно меньше, например, сейчас в районе 8-ми процентов, но для 12-ти легче считать для примера), сумма кредита 100 тысяч (тоже чтоб было проще считать), а ежемесячная выплата 1050 долларов. Тогда за первый месяц набежит $1000 процентов (12 процентов в год означает 1 процент в месяц), а оставшиеся 50 долларов пойдут в погашение долга. Через месяц процентов будет уже $999.50 (поскольку чуть-чуть долга уже возвращено), и $50.50 пойдет в погашение долга. За первый год таблица выплат будет такова:

Обратите внимание, что за год будет выплачено меньше чем 12 процентов от исходной суммы (меньше чем 12 тысяч), поскольку сумма выплачивалась постепенно в течение года, а не одним куском в конце. В результате реальный годовой процент оказывается не 12, а чуть ниже - 11.965 процентов.

Теперь, как определяется сколько надо платить в месяц. Когда идет речь о кредите обсуждается сумма, процент и срок, скажем 15 или 30 лет. Так вот, месячная плата подбирается так, чтобы последняя выплата гасила остатки долга. Поскольку с точностью до цента это не получается, обычно имеется небольшая разница в плюс или минус, которая увеличивает или уменьшает последнюю выплату. Так в этом примере, если кредит был на 30 лет, то выплата должна была быть $1028.61, тогда ровно через 360 месяцев (30 лет) останется долга на 9 долларов 8 центов, которые будут просто добавлены в последнюю выплату. И не спрашивайте точную формулу как по проценту и сумме получают месячную выплату - если это так интересно, потратьте час-другой и получите ее сами. Скажу только, что она достаточно противная, чтобы стать популярной функцией в финансовых калькуляторах, а для практических целей табличка в Excel делает это все быстро, просто и делается сама меньше чем за минуту..

Интересно также, что кредит в 100 тысяч растянутый на 30 лет под 12 процентов означает, что дополнительно к этим 100 тысячам человек выплачивает в течении этого времени еще 270 тысяч сверху. Для россиянина эта ситуация кажется жуткой, безобразной, и возмутительной. Но с другой стороны все это время живешь в своем доме, что-то все-таки идет тебе самому, дом дорожает (в твою пользу), и вообще, если бы это была арендная плата, то за те же 30 лет при той же арендной плате (помните - они вполне сравнимы!) вы бы заплатили совершенно чужому дяде - лендлорду - 370 тысяч и при этом еще и не имели бы дом в итоге. Так что если рассматривать сделку с точки зрения, что получаешь сам, а не что получает другая сторона, то ситуация становится менее возмутительной. А что банк на этом заработает, ну что ж, у него бизнес такой.

Теперь начинаются новые игры с двумя дополнительными факторами - discount points и плавающий процент. Сначала о discount points. Point - это один процент суммы кредита. Обычно, можно заплатить вперед чуть побольше и получить меньший процент. Что платится вперед обычно измеряется в этих самых point'ах, а меньший процент выражается в меньшей ежемесячной сумме. Чтобы определить имеет ли это смысл, проще всего поделить сумму, которую нужно заплатить вперед на разницу в ежемесячной плате. Получается, через сколько месяцев "экономия" покрывает расходы на ее приобретение, т.е. через сколько месяцев, если не снизил процент, начинаешь платить дополнительно, а не из той суммы, которую потратил бы на снижение процента. Обычно это лет пять, через которые как говорил ходжа Насреддин "или эмир, или ишак..." Это может иметь смысл в одном, достаточно редком случае, когда подозреваешь, что эти 20-40 долларов в месяц могут оказаться разницей между способностью продолжать платить за дом или нет. Замечу однако, что такая точная дозировка потенциальных осложнений лично мне кажется несколько искусственной, поскольку когда все хорошо, тогда все хорошо, а если становится плохо, то лишняя двадцатка все равно "не спасет отца русской демократии..." Т.е. лично на мой взгляд эти points изобретены банками лишь для того, чтобы проще было морочить голову клиентам и жонглируя ими называть какие-нибудь несусветно низкие проценты, реально не имеющие никакого отношения к действительности.

Вторая игрушка - плавающий процент. Это когда процент может меняться, скажем, раз в год. При этом обычно есть ограничения на сколько он может измениться за раз и до какой суммы максимум он может дорасти, но, поверьте мне, вы совсем не захотите, чтобы он до нее дорастал. Очевидно, такой кредит несет значительно более высокий риск для покупателя, поскольку месячная выплата может просто неожиданно увеличиться, и это очень неприятно. Поскольку делать так с самого начала охотников мало, есть и гибридные варианты, когда процент фиксирован какое-то количество лет, например, 3, 5, 7 или 10, а потом превращается в плавающий. По таким кредитам процент тоже ниже.

Если вы собираетесь платить из своего кармана меньше 20 процентов, что достаточно частое явление, то формально сверху придется платить за страховку кредита, которая может стоить немного-немало как сотни две в месяц, что совершенно неинтересно. Чтобы избежать этого делают комбинацию из двух кредитов: первый на 80 процентов суммы, и второй скажем на 15, так что из своего кармана платишь только 5 процентов, но и страховки кредита нет, поскольку основной кредит на 80 процентов. Недостаток такой схемы в том, что второй кредит обычно дается под значительно более высокий процент. С другой стороны, даже при более высоком проценте суммарная выплата получается обычно меньше (конечно, не забудьте проверить как окажется в вашем случае), плюс проценты по второму кредиту тоже не облагаются налогом, в отличие от выплат по страховке кредита. Так что в целом такая процедура имеет смысл.

Есть еще одна возможная комбинация, называемая baloon credit. Он называется так потому, что расчитывается на больший промежуток времени, чем на самом деле есть. Например, ваш второй кредит может выплачиваться будто он растянут на 30 лет, в то время как должен быть выплачен за 15. В результате, если вы платите ежемесячную плату как обусловлено кредитом, то через пятнадцать лет вам придется выплатить изрядную сумму "одним куском", фактически почти полную сумму, поскольку первые годы почти все что платишь - это процент.

Теперь, какие подвохи вас ожидают при заключении договора на кредит. Для начала, если можете, проверьте расчеты и все документы. Конечно, банки организации солидные и напрямую жульничать обычно не склонные, но вы имеете дело не только с банком, но и с его работниками, в большинстве своем ленивыми и глупыми американскими тетками, которые как будто видят смысл жизни в том, чтобы претворять в жизнь законы Мэрфи. Для подобной секретарши-делопроизводителя сунуть неправильную цифру или переврать ваше имя не только ничего не стоит, но и, похоже, своего рода дело чести. Не забудьте все, что найдете, исправить. Если вы внимательно прочитаете бумагу, то заметите, что вы присягаете, что все в заявлении - правда, и что вы знаете, что указывать там неправду является банковским мошенничеством со всеми полагающимися последствиями по уголовному кодексу. Поэтому читайте, что подписываете. Вряд ли я открыл вам Америку этим советом, но вы бы удивились узнав, сколько человек этого не делает.

Очень вероятно, что банк подсунет вам среди бумаг формочку для авторизации автоматических платежей с вашего счета. О возможных неудобствах таких платежей вы можете догадаться и сами, поэтому лучше ее не подписывать, тем более, что если прочитать внимательно, то окажется что она совсем необязательна. Просто ее подсунули между других, нужных бумаг, в расчете, что вы этого не поймете.

В моей заявке, среди подготовленных документов была страница с маленьким фрагментом текста наверху, местом для подписи внизу и огромным пустым куском посередине. Адвокат перечеркнул пустое пространство, написал поверх "Не использовано" и сказал: "А вот теперь можешь подписать." Звучит, как вполне осмысленное действие.

Банки, особенно крупные банки, любят вставлять фразу, что единственным способом разрешения конфликтов является арбитраж. Вообще говоря, у вас не так много возможностей с этим бороться, поскольку если банк на этом настаивает, он просто не даст кредита без этого условия. А если вы будете пытаться найти кредит без этого условия, то скорее всего потеряете на проценте. Но в целом стоит знать, что арбитраж - это очень сложный, дорогой и достаточно неудобный способ разрешать споры. Кроме того, банк может указать конкретный арбитраж, который единственный будет иметь право разрешать ваши конфликты. И этот арбитраж, может оказаться очень плохим с точки зрения простого человека. Скажем, самой худой славой пользуется American Aribtrage Association, в которой вам придется заплатить несколько тысяч вперед только для того, чтобы они взяли дело на рассмотрение, после чего есть большие шансы, что они не отвергнут ваш иск полностью, а присудят, скажем, половину суммы иска, что не дает вам ни покрыть убытки, ни толком оспорить решение. Опять же, если ваш банк на этом (конкретной арбитражной организации) настаивает, сделать ничего невозможно, разве что искать другой банк. На что обычно к этому моменту уже нет времени. Остается только радоваться, что в целом индустрия кредитов тоже меняется к лучшему. Лет десять назад процесс получения кредита был еще более мучительным и времяемким, и занимал как минимум месяц, а теперь при желании можно уложиться в куда меньший срок, бывает что удается даже за неделю. Может и с вопросами разрешения конфликтов ситуация улучшится. Кроме того, шансы на конфликт, если вы исправно платите установленную плату, не так велики, ну а если не платите, то тогда уж никакой арбитраж не поможет. Короче, с сильным - не дерись, с богатым - не судись.

Ну, пожалуй, и хватит о финансировании. И в заключении, о процессе самой покупке..

Редмонд, штат Вашингтон, 7-8 мая 2000 г.

Ух!!! (№16) Покупка дома в Америке - процесс покупки

Ну, и наконец сам процесс покупки. Это, наверное, будет самая короткая глава, поскольку после того как дом и финансирование найдены, остальное относительно просто.

Для начала делается "предложение." Собственно даже без кавычек. Это делается на специальной утвержденной форме-бланке и подается через агента. Я каждый раз предлагал цену на 5 тысяч меньше, чем просил продавец. В двух случаях это не сработало, в третьем прошло. Стоит ли так делать или нет - вопрос сложный, и решать вам самим. Если вы действительно очень хотите именно этот дом, то может и не стоит. С другой стороны если этого не делать, то вы можете нечаянно спровицировать продавца на действия типа описанных в прошлом Ухе. С третьей стороны, он и там может попытаться что-то вроде этого провернуть.

Дальше продавец или принимает предложение, или выдвигает контрпредложение. Может также просто сказать нет. Если он принял, или вы приняли его контрпредложение, то сделка по сути заключена. Технически есть пара уловок для выхода, но с этим нужно быть очень осторожным и не злоупотреблять. Главная уловка состоит в том, что вы можете отказаться от сделки если результаты технического осмотра дома окажутся неудовлетворительными. Не забудьте указать это условие, когда будете делать предложение. Технический осмотр выполняется специалистом, которого вы нанимаете за свои деньги. Сделать это весьма рекомендуется, поскольку специалист может найти какие-то проблемы, которые вам и в голову не придут. Например, мне рассказывали, как во время такого осмотра были замечены следы птичьего помета на верхней части стены. Как выяснилось, отошла сетка закрывающая дырки возле основания крыши для вентиляции, и здоровый кусок чердака был полностью загажен птичьим пометом и остатками кошачьих пиршеств. Кроме таких вещей, инспектор может найти и куда более серьезные вещи, типа несущих брусов пораженных грибком или плохую изоляцию нижнего этажа или подвала от воды. А это уже лучше знать заранее. А даже если это будут и малосерьезные вещи, они могут быть использованы для нового раунда торговли, что тоже неплохо.

На основании технической инспекции можно также поставить дополнительные требования что-то исправить. Продавец не обязан с этим соглашаться, так что это будет уже для него уловка для выхода из сделки, но может и согласиться. В моем случае никаких серьезных вещей не было, все что я попросил это прибить отошедшую доску обшивки дома над гаражом и убрать кучу мусора со двора, на что продавец согласился без вопросов.

Предложение обычно включает в себя конкретные сроки для заключения сделки и переезда. Эти даты серьезные и должны соблюдаться. Это удобно и позволяет планировать, что весьма существенно в условиях Америки. Скажем, я переезжал практически в последний оплаченный день моего временного жилья, и если бы дата сорвалась бы на полтора дня, был бы вынужден платить за целый месяц.

После того как на сделку согласились обе стороны, предстоит оформить ее формально. Это происходит в специальной посреднической фирме, escrow, которая специализируется на том, что получает деньги и подписанные документы со всех сторон, а затем выдает их сторонам в соответствии с условиями сделки. Реально продавец и покупатель в процессе не встречаются, все делается через escrow. Как вы понимаете, в процессе участвует как минимум три стороны плюс два агента - продавец, покупатель, и банк покупателя, которых дает ему в долг деньги на дом. А очень часто еще и банк продавца, если тот еще не выплатил свой долг за дом. После того как все подписано проходит три дня, и в оговоренный день вы можете получить ключи и переезжать. В моем случае я просто подобрал их в условленном месте возле дома, в других случаях их может вам вручить ваш агент, который получит их примерно тем же способом.

Немного о процессе подписания в escrow. Пачка бума имеет толщину примерно пару сантиметров и вы подписываете почти каждый лист. Основную массу занимают бумаги на финансирование дома, которые вы уже заранее просмотрели, когда договаривались с банком. В зависимости от дня подписания бумаг конечная сумма может чуть варьироваться. Звучит безобразно, но это обычная практика в этом случае. Причина этого состоит в том, что во время "закрытия" сделки - closing - вы платите проценты по своему кредиту за месяц в котором сделка совершается. В результате получается, что если вы подписываете бумаги 1 марта, то проценты в этот месяц полагаются за 31 день, а если 31 марта, то только за один. Соответственно большинство старается подписывать бумаги в конце месяца. Конечно, для продавца это означает лишние дни, когда ему приходится платить процент, но в данном случае он не так много может сделать. Контракт оговаривает только не позднее какого дня сделка должна быть подписана.

Среди бумаг, которые вы подписываете в "ознакомительном" порядке, т.е. чтобы подтвердить, что вы их видели, есть бумага подтверждающая, что все коммунальные услуги типа телефона-воды-мусора-электричесва оплачены. Что имеет свой смысл поскольку после покупки дома вы отвечаете за эти счета, которые следуют за домом, а не за владельцем.

Еще один момент, который вы можете пожелать иметь в виду, это title insurance - страховка права владения. При получении кредита, вы будете обязаны оплатить такую страховку для банка, но вы можете также пожелать ее и для себя, и это очень советуется. Прежде всего она покрывается ваши расходы и потери в случае, если вдруг окажется что бумаги перепутаны и у дома реально есть другой владелец, иди пл крайней мере владение является спорным. Я ни разу не слышал, чтобы такое происходило, но банк требует это для себя не зря. Она же покрывается случаи, если против дома и участка земли есть иски. И вот это уже очень важно, поскольку такие иски привязаны к земле, а не к владельцу. Один знакомый моего знакомого оказался в очень неприятной ситуации, когда купленный им дом оказался с иском. Я не помню, что было причиной иска, но в финансовом отношении это было очень плохо для него. Title insurance здорово помогла бы в этом случае. Как всегда в Америке у вас обычно есть выбор из многих вариантов покрытия, и нужно внимательно прочитать что каждый из них включает, чтобы выбрать то, что вам действитлеьно нужно. Кстати, title isnurance осуществляется еще одним типом незавимимых компании, которые по законы не должны совпадать в вашим банком, агентом или escrow.

Итак, все бумаги подписаны, все позади, у вас в руках ключ. Счастливого новоселья!

Редмонд/Саммамиш, штат Вашингтон, 20 марта 2003 г.